Derecho del dueño y arrendatario

Muchos estados han basado sus leyes sobre propietarios e inquilinos en la Ley residencial uniforme de propietarios e inquilinos (URLTA, Uniform Residential Landlord and Tenant Act) y en el Código residencial modelo de propietarios e inquilinos (Model Residential Landlord-Tenant Code). Las leyes estatales comparten algunos principios generales del derecho de propietarios e inquilinos, como el derecho contractual y el derecho de propiedad que regulan las relaciones entre los propietarios e inquilinos.

Si bien las leyes estatales regulan principalmente los derechos y responsabilidades de los propietarios e inquilinos, las leyes federales también contemplan aspectos de los alquileres y locaciones residenciales y comerciales. La Ley de derechos civiles de 1866 (Civil Rights Act) y la Ley federal de igualdad de acceso a la vivienda (Federal Fair Housing Act) prohíben la discriminación en el mercado de venta y alquileres de viviendas.

La ley federal prohíbe la discriminación por motivos de:

• Raza
• Color
• Religión
• Nacionalidad
• Sexo
• Edad
• Incapacidad física
• Incapacidad mental
• Situación familiar

Responsabilidades del inquilino

El inquilino debe pagar puntualmente el alquiler conforme a lo establecido en el contrato de locación. Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede recurrir al juzgado para proceder al desalojo del inquilino. Durante el proceso de desalojo, el propietario debe acatar las leyes estatales y abstenerse de tomar medidas por su cuenta. “Por su cuenta” se refiere a desalojar al inquilino por la fuerza, desalojar los bienes del inquilino o cambiar las cerraduras de la propiedad.

El inquilino es responsable de mantener la propiedad en un estado razonable. Los detalles de dicha responsabilidad se suelen establecer de común acuerdo en el contrato de locación. Si el contrato de locación no establece los detalles de las responsabilidades de mantenimiento, el inquilino debe mantener el inmueble. Al finalizar el período de locación, el inquilino debe dejar la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, a excepción del desgaste y depreciación razonables. En caso de que la propiedad haya sido dejada en buenas condiciones, el propietario debe devolver el depósito de garantía pagado por el inquilino.

Responsabilidades del propietario

Al celebrar un contrato de alquiler, el propietario debe entregar la posesión física del inmueble al inquilino. Una vez que la propiedad es arrendada, el propietario tiene derecho a inspeccionar la propiedad sólo luego de dar aviso con 24 horas de antelación, excepto en casos de emergencia. Es posible que el propietario no pueda ingresar al inmueble cuando lo desee.

Los inquilinos tienen derecho al uso y goce del inmueble sin la intromisión del propietario. Este derecho se viola si el propietario desaloja injustamente al inquilino de la propiedad. También se viola el derecho cuando un problema en el inmueble continuamente interfiere en la capacidad del inquilino de usar la propiedad y el propietario no soluciona el problema luego de que el inquilino le informara al respecto.

En los casos de locación residencial, el propietario es responsable de hacer que la propiedad sea mínimamente habitable. Los estándares de vivienda se especifican en las leyes estatales y en los códigos de vivienda municipales. Si el código de vivienda no se cumple, el inquilino puede negarse a pagar el alquiler u obtener una indemnización por daños de parte del propietario. El propietario no puede desalojar o sancionar al inquilino por denunciar el incumplimiento del código de vivienda.

Duración del alquiler

El plazo de duración de un alquiler puede variar de acuerdo con el contrato de locación. Una locación puede acordarse por un período de tiempo específico, como una locación anual o mensual, o puede terminarse por cualquiera de las partes en cualquier momento. La locación extinguible se conoce como locación “por tiempo indeterminado”. Cuando el inquilino se niega a dejar la propiedad cuando se ha llegado al tiempo especificado, el alquiler se denomina “precario”. Cuando esto sucede, el inquilino sigue siendo responsable de pagar el alquiler hasta que sea desalojado o se llegue a un nuevo acuerdo de alquiler.

En el caso del alquiler “por tiempo indeterminado” se requiere un aviso oportuno, mientras que no se requiere aviso alguno para terminar una locación que tiene una fecha de finalización predeterminada. El Common Law (derecho consuetudinario) establece que el propietario o el inquilino deben dar aviso con un tiempo de anticipación equivalente al período de tiempo del alquiler. Esto significa que si un alquiler se paga mensualmente, entonces se requiere un aviso previo de un mes para terminar el contrato de locación.