El sueño americano, o no

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Qué significa la crisis de préstamos hipotecarios de alto riesgo para los estadounidenses

de James R. Nowlin III, Esq.

28 de febrero de 2008

Lo que una vez fue la vía rápida para la propiedad de una vivienda ahora es uno de los eslabones más débiles de la economía de los Estados Unidos. El colapso de los préstamos hipotecarios subprime ha tenido un impacto dramático en la economía y seguirá desempeñando un papel importante en los mercados nacionales e internacionales, en los valores inmobiliarios y en la capacidad de muchos estadounidenses para obtener financiamiento para comprar una casa o incluso cumplir los requisitos para ciertas tarjetas de crédito. Aun así, con toda la atención enfocada en la fusión virtual de esta práctica crediticia, muchas personas se preguntan qué es exactamente un préstamo hipotecario de alto riesgo.

Los préstamos hipotecarios de alto riesgo, también conocidos como préstamos de segunda oportunidad, son la práctica de otorgar préstamos a prestatarios que no cumplen los requisitospara obtener las tasas de interés primarias debido a su historial crediticio. Un mal historial de crédito puede ser el resultado de pagos atrasados, bancarrota, ejecuciones hipotecarias, embargos, cancelaciones o créditos excesivos.

Los préstamos de alto riesgo suelen ser un camino hacia la propiedad de viviendas para personas con un historial crediticio deficiente; sin embargo, los fondos prestados tienen desventajas, como una tasa de interés más alta para compensar el mayor riesgo del prestamista.

Otra desventaja es que estos préstamos a menudo son hipotecas de tasa ajustable, o ARM, aunque no todos los ARM son préstamos de alto riesgo. A diferencia de las hipotecas convencionales de tasa fija a 15 o 30 años, las ARM ofrecen inicialmente tasas de interés bajas que aumentan después de un período de tiempo. Una vez que la tasa de interés ya no es fija, se vuelve variable y, generalmente, se restablece una vez al año durante la vida restante del préstamo. Las tasas de interés variables están ligadas a las tasas de interés federales, a las que ajustada la Junta de la Reserva Federal. A medida que las tasas federales aumentan o disminuyen, las tasas de interés hipotecarias variables de los propietarios también aumentan o disminuyen.

Aunque los ARM de alto riesgo representan solo el 6,8 por ciento de las hipotecas pendientes en los EEUU, representan el 43 por ciento de las ejecuciones hipotecarias. A medida que se ajustan las tasas de interés variables, muchos prestatarios son negativamente sorprendidos, ya que esperaban que sus pagos mensuales de la hipoteca permanecieran estáticos o dentro de un rango asequible. Después de un aumento de la tarifa, los prestatarios que no pueden hacer los pagos mensuales se enfrentan a la ejecución hipotecaria y la pérdida del valor líquido de la vivienda.

Cuando los mercados inmobiliarios son fuertes y las casas se aprecian en valor, los prestatarios pueden reparar su crédito haciendo pagos puntuales y usando su capital para refinanciar a una mejor tasa de interés o un préstamo de tasa fija. Sin embargo, en el mercado inmobiliario actual de deflación de los precios de las viviendas, los prestatarios tienen dificultades para refinanciar sus viviendas debido a la falta de capital.

Muchos analistas de mercado, economistas y políticos echaron la culpa de la crisis a las hipotecas subprime. Una crítica común es que las instituciones de crédito y los corredores de hipotecas en la industria de hipotecas subprime de 1,3 billones de dólares estaban demasiado centradas en obtener una ganancia rápida, en lugar de evaluar adecuadamente si los prestatarios cumplían los requisitos para pagar los préstamos. En algunos casos, los prestamistas o corredores hipotecarios orientaronpresuntamente a los prestatarios a contratar préstamos de alto riesgo a pesar de que los prestatarios habrían cumplido los requisitos para hipotecas de primera clase con tasas de interés más bajas o fijas.

Otros críticos culpan a los prestatarios por no revisar cuidadosamente los términos de sus préstamos o por tomar préstamos que sabían que no podían pagar. Otros sostienen que la inadecuada supervisión gubernamental fue la principal razón por la cual las instituciones crediticias pudieron capitalizar los préstamos subprime por un período prolongado. Estos críticos afirman que el gobierno federal estaba al tanto de las prácticas crediticias y debería haber intervenido.

De todos modos, una cosa está clara: innumerables familias han sido privadas del valor de la vivienda, un hecho que seguirá afectando a la economía. La pérdida de valor de la vivienda hace que los estadounidenses se sientan menos ricos, lo que se traduce en una disminución del gasto del consumidor. Tal vez el resultado más desafortunado, sin embargo, es que muchas familias que afrontan las consecuencias brutales de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, habían previsto la propiedad de una vivienda como una inversión que les ayudaría a obtener una base financiera sólida.

Debido a estas circunstancias extremas, más de 30 estados han promulgado leyes que brindan protecciones más estrictas para los propietarios y requisitos más estrictos para los préstamos responsables. Esas medidas pueden darles a las familias una segunda oportunidad real de mantenerse o alcanzar el sueño americano de ser dueños de una casa.

James R. Nowlin es un abogado con base en Dallas y el fundador de Excel Global Legal SearchConsultants. Anteriormente ejerció en las áreas de derecho inmobiliario y financiero.