Contratos de arrendamiento y leyes de arrendamiento de dueños
Las leyes que gobiernan las relaciones con los propietarios
En la mayoría de los estados, las leyes que establecen los derechos y responsabilidades de los propietarios y sus inquilinos son una mezcla de leyes estatutarias y comunes. Normalmente, los estados han promulgado legislación que rige su relación y los tribunales se involucran en la interpretación de las disposiciones de los estatutos. Varios estados han aprobado leyes que incorporan algunas o todas las disposiciones de la Ley Uniforme de Arrendatario e Inquilino Residencial, o el Código Modelo de Arrendador Residencial-Inquilino. También pueden ser de aplicación las leyes estatales y federales si hay preocupación por la discriminación o la violación de los derechos civiles.
La relación legal entre el arrendador y el arrendatario
La relación entre el propietario de la propiedad y un inquilino es contractual. Aunque la mayoría de los estados tienen estatutos que requieren que las disposiciones específicas se incluyan en un contrato de arrendamiento residencial, las partes también tienen una laxitud considerable con respecto a los términos del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento generalmente le dará al inquilino cierto tipo de interés sobre la propiedad arrendada. Las partes pueden acordar la duración del arrendamiento, la propiedad específica cubierta bajo el arrendamiento, y las formas en que el inquilino puede utilizar la propiedad. Las partes también pueden negociar si el contrato de arrendamiento incluirá el derecho de asignar o subarrendar la propiedad a terceros.
Sin embargo, hay ciertas promesas (llamadas convenios) que se supone que son parte de un contrato de arrendamiento residencial. Por ejemplo, durante mucho tiempo un principio de derecho ha sido que el inquilino es el beneficiario de lo que se conoce como el “disfrute silencioso del pacto implícito”. Esto significa esencialmente que ninguna otra parte tiene un mayor derecho al uso de la propiedad durante el contrato de arrendamiento (incluyendo el propietario), por lo que el inquilino tendrá posesión ininterrumpida de las instalaciones durante la duración del contrato de arrendamiento. Si, por alguna razón, el propietario interfiere o permite la interferencia en este derecho, el inquilino puede terminar el arrendamiento.
Otro pacto implícito que normalmente viene con la propiedad de alquiler residencial es el “pacto implícito de habitabilidad”. A menudo basado en códigos de vivienda, el pacto implícito de habitabilidad requiere que el propietario mantenga las instalaciones en ciertas condiciones. Las violaciones del código de vivienda pueden ser evidencia de que ha habido un incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad, y puede ser motivo para terminar un contrato de arrendamiento.
A menos que el arrendamiento indique lo contrario, hay una suposición de que el inquilino debe pagar el alquiler. Los estatutos estatales pueden prever un valor de alquiler razonable que se pagará en ausencia de una disposición de precio de alquiler. En los arrendamientos residenciales y comerciales son comunes las cláusulas de aceleración de alquiler, que hacen que toda la renta se venza si el inquilino incumple una disposición del contrato de arrendamiento.
Procedimientos de desalojo o terminación
Los estatutos de desalojo suelen permitir a un propietario desalojar rápidamente a un inquilino que incumpla disposiciones estipuladas legalmente en el contrato de arrendamiento. Generalmente, la autoayuda como método de desahucio está restringida. Algunos estados ni siquiera la permiten para los inquilinos que han retenido la propiedad después del final de un contrato de arrendamiento. Los propietarios tampoco pueden desalojar inquilinos como represalia por una acción que el inquilino tomara con respecto a la aplicación de una disposición del contrato de arrendamiento o de la ley aplicable.