Derecho hipotecario
Una hipoteca implica la transferencia de un derecho real como garantía para un préstamo u otra obligación. Es el método más común para financiar transacciones de bienes raíces. El derecho hipotecario está principalmente regulado por el derecho común y jurisprudencial de cada estado.
El deudor hipotecario es la parte que transfiere los derechos reales. El acreedor hipotecario, generalmente una institución financiera, es el proveedor del préstamo u otro interés otorgado a cambio de la garantía. Normalmente, una hipoteca se paga en cuotas que incluyen los intereses y el monto prestado. Si el deudor no paga, se produce la ejecución de la hipoteca, que permite al acreedor hipotecario exigir el pago inmediato del total de la deuda. Esto se concreta gracias a la cláusula de aceleración hipotecaria, que hace exigible el pago de la hipoteca. Muchos estados establecen cláusulas de aceleración y permiten al deudor realizar pagos atrasados para evitar la ejecución.
Si no se realizan los pagos una vez declarada la ejecución, se produce el embargo de la garantía y su venta para pagar la deuda hipotecaria. El proceso de ejecución depende de la ley estatal y de los términos de la hipoteca. Los procesos más comunes son los procedimientos judiciales (ejecución hipotecaria judicial) y la concesión al acreedor de la facultad para vender la propiedad (ejecución hipotecaria a través de un poder de venta).
Existen tres teorías sobre quién posee el título de la propiedad hipotecada. Elacreedor hipotecario tiene el título de la garantía (title theory). En la mayoría de los estados, sin embargo,el título permanece con el deudor hipotecario, a menos que se ejecute la propiedad hipotecada (lien theory). Eldeudor hipotecario posee el título de la propiedad hasta que se produce el incumplimiento del pago de la hipoteca y el título pasa al acreedor hipotecario (intermediate theory).
El deudor hipotecario y el acreedor hipotecario generalmente pueden transferir los derechos sobre la hipoteca. En algunos estados, cuando el comprador de una propiedad hipotecada no se hace cargo explícitamente de la hipoteca, se presume la transferencia. Algunas hipotecas tienen cláusulas para evitar la transferencia de hipotecas: unacláusula que exige el pago del crédito hipotecario para poder efectuar la venta del bien hipotecado (due-on sale) y una cláusula que impide gravar el bien hipotecado (due-on-encumbrance). Estas cláusulas permiten la aceleración de la hipoteca. En 1982, el Congreso aprobó la ley Garn-St Germain Depository Institutions Act de1982 y las cláusulas adquirieron validez nacional.
Si la hipoteca ejecutada no es el único derecho de retención de la propiedad, la ley estatal establece la prioridad de los derechos de propiedad. Por ejemplo, el Artículo 9 del Uniform Commercial Code (UCC, por sus siglas en inglés) regula los conflictos entre las hipotecas constituidas sobre bienes inmuebles y los derechos de retención de los elementos fijos. Las hipotecas que son instrumentos negociables están reguladas por el Artículo 3 del UCC.
El contenido de esta página fue desarrollado en colaboración con el Instituto de Información Legal de la Facultad de Derecho de Cornell.