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Documentos de préstamo e hipotecas

Documentos de hipoteca

Documentos de préstamo e hipotecasUna hipoteca implica dos documentos legales importantes: un pagaré y un documento de hipoteca o una escritura de fideicomiso.

El pagaré

El pagaré (también llamado nota hipotecaria o nota de bienes raíces) es una nota que el comprador da al prestamista prometiendo pagar la cantidad del préstamo más los intereses. La nota también indica la cantidad de tiempo en que el comprador tiene que pagar el préstamo y qué acción puede tomar el prestamista si el comprador no realiza los pagos requeridos. La nota debe indicar el tipo de interés y especificar si es fijo o variable. La nota también puede contener disposiciones tales como una cuota final.

Es importante señalar que el típico pago mensual del prestatario al prestamista no es únicamente por el principal y los intereses adeudados en la nota. Los pagos mensuales también podrían incluir pagos en custodia por impuestos a la propiedad y seguros.

Documento hipotecario o escritura de fideicomiso

Dependiendo del estado en el que tenga lugar la transacción, el prestatario le dará al prestamista un documento de hipoteca o una escritura de fideicomiso. Ambas sirven a los mismos propósitos: como compromiso de la titularidad del prestamista respecto a la propiedad como garantía para el préstamo; y como base para una demanda legal contra la propiedad en caso de incumplimiento. Un documento de hipoteca y una escritura de fideicomiso tienen algunas diferencias clave:

  • Documento de hipoteca: Un documento de hipoteca se utiliza en la mayoría de los estados. Una hipoteca implica sólo dos partes: el prestatario y el prestamista. Se crea un gravamen sobre la propiedad, que se registra en los registros de tierras públicas. Hipoteca: El prestatario tiene el título completo de la propiedad, pero no puede transferir la propiedad hasta que se pague la deuda y se libere el gravamen. Si la deuda no se paga, el prestamista tiene el derecho de vender la propiedad, generalmente a través de una ejecución judicial.
  • Escritura de fideicomiso: Muchos estados, incluyendo California y Texas, usan una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca. La escritura de fideicomiso se registra en los expedientes públicos para dar la notificación de que la propiedad tiene un gravamen sobre ella. Un contrato de fideicomiso involucra a tres partes: el prestatario, el prestamista y un fideicomisario de terceros, como un abogado o compañía de seguros, que tiene el título temporal hasta que se paga la deuda y se cancela la escritura de fideicomiso. Si la deuda no se paga, el fideicomisario puede vender la propiedad. El prestamista debe darle al fideicomisario una prueba de que la deuda está en mora y pedirle al fideicomisario que la ejecute. La ejecución hipotecaria pasa por alto al sistema judicial.

Cumplir los requisitos para una hipoteca

Para obtener una hipoteca, un prestatario primero debe cumplir los requisitos del préstamo. La mayoría de los prestamistas requieren un ratio deuda / ingreso de 28/36. Esto significa que no más del 28 por ciento de los ingresos del prestatario puede ir destinado a los pagos de la hipoteca y no más de 36 por ciento puede ir destinado al  pago de la hipoteca y todas las demás deudas pendientes. Una vez que el prestatario cumpla con este requisito, la mayoría de los prestamistas requieren que el comprador haga un pago inicial. El monto del pago inicial varía dependiendo de una serie de factores, tales como los ingresos y el historial de crédito. Cuanto más arriesgado considere el prestamista que es el préstamo, más alto será probablemente el pago inicial.

Una opción para los prestatarios que no pueden pagar un gran anticipo es un préstamo de la FHA. Para este tipo de préstamo, la Administración Federal de Vivienda permite a los prestatarios hacer un pequeño anticipo y luego garantiza al prestamista que pagará el préstamo si el prestatario incumple. Casi cualquier persona puede solicitar un préstamo de la FHA, pero la FHA limita la cantidad que se puede recibir.

Segunda hipoteca

Generalmente, las segundas hipotecas vienen en la forma de un préstamo sobre el valor del hogar, en el cual el prestatario utiliza el valor de su casa como garantía. Al igual que en una primera hipoteca, se crea un gravamen contra la propiedad del prestatario. Un derecho de retención es simplemente una demanda legal que el prestamista puede llevar a cabo en caso de que el prestatario incumpla. Mientras que las hipotecas de segunda son comunes, es raro que un prestatario pueda obtener una tercera o cuarta hipoteca sobre la misma propiedad. Además, las segundas hipotecas tienden a venir con tasas de interés más altas porque el préstamo es más arriesgado para el prestamista.

Se da un problema con hipotecas múltiples cuando el prestatario incumple uno o ambos préstamos. Si esto sucede, el primer tenedor del gravamen (el primer prestamista) tiene prioridad sobre el segundo poseedor del gravamen (el segundo prestamista) y puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria. El primer prestamista tiene derecho a todo el dinero adeudado según el contrato de hipoteca. Esto es cierto incluso si el prestatario continúa pagando la primera hipoteca pero incumple la segunda. Aunque el segundo prestamista pueda ejecutar la propiedad, el primer prestamista todavía tiene prioridad.

¿Qué es una hipoteca?

Para la mayoría de la gente, la compra de una casa es la mayor inversión individual de su vida. Debido a que pocas personas tienen los recursos financieros para pagar en efectivo una casa, la mayoría necesita obtener un préstamo a través de un banco o una compañía financiera. Para proteger su inversión, el banco o la compañía de financiera la asegurarán con una hipoteca.

Técnicamente, la hipoteca es el documento legal que establece una relación colateral entre el dinero prestado y la propiedad adquirida. Si el comprador no puede realizar los pagos establecidos en la nota, el prestamista tiene el derecho de reclamar la ejecución hipotecaria de acuerdo con los términos de la hipoteca. Generalmente, esto implica tomar posesión de la propiedad, la venta de la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria, y la aplicación de los ingresos de la venta al saldo adeudado en la nota.

Aunque generalmente todos los términos de reembolso se encuentren en la nota, en la práctica, el término hipoteca se utiliza para referirse a la combinación de “nota-garantía”.

Diversos tipos de hipotecas

Hay dos tipos básicos de hipotecas: Tasa fija y tasa ajustable. Las hipotecas de tasa fija son las más comunes, con el principal (el costo real de la casa) y una tasa de interés que permanece igual durante la vida del préstamo. Por el contrario, una hipoteca de tasa ajustable (ARM) se basa en algún índice externo, como la tasa de interés preferencial. En consecuencia, la tasa de interés de un ARM fluctúa dependiendo de ese índice. En tiempos de incertidumbre económica, o si el prestatario supone riesgos de crédito, el prestamista puede exigir que las partes entren en una hipoteca con una cuota final de mayor valor. Una hipoteca con cuota final de mayor valor tiene una tasa de interés fija generalmente inferior a cualquier otro tipo de hipoteca. Después de un cierto tiempo (generalmente entre cinco y siete años), los pagos del préstamo “se hincharán”, requiriendo que el prestatario pague el saldo completo del préstamo. Este tipo de hipoteca no es atractivo para los compradores de vivienda a menos que hagan un pago inicial sustancial, y tengan un plan para refinanciar la hipoteca o para vender la casa antes de que venza el pago final. Una hipoteca con cuota final de mayor valor es arriesgada porque si el prestatario no puede pagar el pago final corre el riesgo de sufrir una ejecución hipotecaria.

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