Definición de zonificación

Zonificación y uso del suelo

Normativas de zonificación

La zonificación se refiere a las leyes que dividen las ciudades en diferentes áreas según el uso que se les da. Las zonas van desde residencias unifamiliares hasta plantas industriales. Las ordenanzas de zonificación controlan el tamaño, la ubicación y el uso de los edificios en estas áreas y también controlan el acceso a los edificios, regulando asuntos tales como el tamaño de los lotes, distancias reglamentarias, aceras y estacionamiento.

La zonificación divide un municipio en distritos o zonas y, de esta forma, asigna distintos usos del suelo para cada lugar. La mayoría de las ciudades tienen una comisión de zonificación que, por lo general, se encarga de dividir el uso del suelo en categorías, tales como residencial, industrial, comercial, recreacional y agrícola. En algunos casos, se hacen subdivisiones, como por ejemplo en los distritos industriales, que se dividen en de industria pesada o liviana, o los residenciales, que se dividen en residencias unifamiliares o multifamiliares. Los propietarios pueden pedir que se aplique una excepción a la ordenanza, que les permita desarrollar o utilizar el terreno de una forma no contemplada dentro de la reglamentación de zonificación de esa área, siempre y cuando estos puedan probar que la restricción supone una adversidad innecesaria o una dificultad práctica. Las excepciones pueden ser de dimensión o de uso. Como puede inferirse, las excepciones de dimensión se refieren al tamaño o a las proporciones de un lote. Estas excepciones están relacionadas con los requisitos de distancias reglamentarias, tamaño mínimo de un lote y normativa relativa a la altura de los edificios. Es relativamente simple que se conceda una excepción de este tipo. Por el contrario, las excepciones de uso son más difíciles de obtener, dado que la intención es utilizar el suelo de una forma incompatible con la ordenanza de zonificación, como por ejemplo, para abrir una tienda en un vecindario residencial. Siempre y cuando el uso no se haya visto interrumpido, se puede conceder una excepción si el terreno se ha utilizado previamente de una forma que no cumple con las nuevas restricciones de zonificación.

Las normativas de zonificación pueden ser controversiales dado que, a veces, limitan el derecho de los propietarios a usar su propiedad de la forma en que deseen. Los tribunales han resuelto que las normativas de zonificación son admisibles siempre que sean razonables y no arbitrarias. Estas normativas deben guardar una estrecha relación con la salud pública, la seguridad, la moral y el  bien común. Por otro lado, las normativas de zonificación pueden entrar en conflicto con la prohibición constitucional sobre confiscaciones indebidas (regulatory takings). La Quinta Enmienda estipula que el Gobierno no puede tomar posesión de la propiedad de un ciudadano sin ofrecerle una compensación justa. Sin embargo, no es necesario que el Gobierno tome explícitamente posesión de un terreno para uso público para que se constituya una confiscación regulatoria: una ordenanza de zonificación se convierte en una confiscación regulatoria si prohíbe al propietario de la tierra todo uso productivo de esta. Por ejemplo, en Lucas contra el Ayuntamiento Costero de Carolina del Sur, una persona había comprado dos terrenos frente al mar con la intención de construir casas unifamiliares. Dos años después de la compra, Carolina del Sur aprobó una ley que prohibía a los propietarios de tierras construir viviendas de uso permanente en esos terrenos. El Tribunal Supremo
resolvió que la ley prohibía al propietario todo aprovechamiento económico del terreno y, por lo tanto, constituía una confiscación regulatoria que violaba la Quinta Enmienda.

Los tribunales también pueden anular las normativas de zonificación si entran en conflicto con otras leyes. Por ejemplo, un tribunal de Michigan falló que los gobiernos locales no pueden hacer uso de las leyes de zonificación para prohibir a los propietarios cultivar marihuana medicinal en una propiedad comercial, con el argumento de que el cultivo está permitido por las leyes estatales (DeRuiter contra Byron Township).

Leyes sobre uso del suelo

Las normativas de zonificación no son la única restricción sobre el uso del suelo. En términos generales, las leyes sobre el uso del suelo abarcan lo siguiente:

•  normativas de zonificación,
• códigos de edificación y
• algunas leyes medioambientales.

Las leyes federales, estatales y locales también regulan el desarrollo y uso del suelo, especialmente si afecta al entorno y, potencialmente, a la calidad del agua y el aire. Las normativas federales sobre el uso del suelo incluyen estatutos, como la Ley de Conservación y Recuperación de Recursos (Resource Conservation and Recovery
Act, RCRA), relativa al tratamiento de desechos peligrosos en los sitios que producen activamente este tipo de residuos, y la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental (Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act, CERCLA), que regula la eliminación de desechos
peligrosos en sitios que ya no están activos), así como otras leyes medioambientales que abordan la polución del aire y el agua potable  (como la Ley de Aire Limpio [Clean Air Act] y la Ley de Agua Limpia [the Clean Water Act]).

Otras leyes federales también tienen implicaciones sobre el uso del suelo, especialmente en relación con la conservación de la tierra (y emplazamientos históricos). Se han aprobado dos leyes federales importantes en la última mitad del siglo que restringen significativamente el uso del suelo: la Ley Nacional para la Conservación Histórica de 1966 (National Historic Preservation Act of 1966) y la Ley de Política Ambiental Nacional de 1969 (National Environmental Policy Act of 1969). Entre otras cosas, con la Ley Nacional para la Conservación Histórica se creó un registro nacional de monumentos y emplazamientos históricos y se prohíbe la destrucción de determinados sitios, a la vez que se establecen requisitos para cualquier desarrollo o restauración. Por otra parte, la
Ley de Política Ambiental Nacional exige que en todo proyecto de desarrollo importante con financiación federal se evalúen los efectos medioambientales. El presidente Obama también hizo modificaciones en relación con el uso del
suelo con un decreto presidencial, mediante el que designó más de 30 monumentos nacionales. Sin embargo, las acciones del presidente Obama suscitaron objeciones: que un Gobierno federal tenga la facultad de hacer modificaciones respecto del uso del suelo mediante un decreto presidencial es algo que tendrá que decidirse en los
tribunales.

Derecho consuetudinario

Otra restricción sobre el uso del suelo se origina de las acciones de los particulares que recurren a los tribunales para que estos decidan. Por ejemplo:

• demandas de un vecino a otro,
• demandas de un funcionario público contra el propietario de un terreno en nombre del pueblo, y
• demandas que involucran a individuos que son copropietarios de un terreno en
  particular.

En estos casos, la determinación judicial y la imposición de los acuerdos privados sobre el uso del suelo no solo pueden reafirmar la reglamentación pública, sino también lograr niveles de control que no podría logra la zonificación.
ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN: 5 de diciembre de 2018